Квартиру в ипотеке продать можно и есть 3 способа продажи

Даже если за квартиру не выплачена ипотека, ее продать можно, но сделать это не так просто.

В сделке принимают участие:

  1. Покупатель;
  2. Банк, который выдал деньги на приобретение жилья;
  3. Владелец продаваемого жилья.

В принципе, сделка является простой – нужно заключить договор купли-продажи и получить свои деньги. Но есть один нюанс – участие банка, который хочет вернуть вложенные деньги. Так как жилье заложено в банке, оно в обременении, иначе говоря, им нельзя самостоятельно распоряжаться.

Почти в любом договоре по ипотеке имеется пункт, по которому собственник не имеет права продавать или дарить купленную в кредит недвижимость другим лицам без получения разрешения банка, пока задолженность не будет полностью погашена.

Способ 1. Продаете ипотечную квартиру за наличный расчет

    1. Поставить в известность банк о намерении заключить сделку по продаже квартиры, поскольку продавец без согласия банка сделать это не может. Если не предупредить банк о намерении осуществить продажу жилья, а не просто полностью погасить долг, то банковское учреждение может запретить оформление сделки.

      Также обязательно указывается причина досрочной выплаты задолженности. К ним относятся: переезд в иной регион или район, потеря работы или болезнь, невозможность заниматься кредитом из-за изменения финансового положения и прочее. Банкам невыгодно досрочное погашение кредита, поскольку в этом случае он теряет проценты, которые бы ему выплачивались еще какое-то время. Поэтому нужно указать причину, по которой жилье выставляется на продажу.

  1. Подыскать покупателя, который готов отдать средства за жилье с обременением до совершения сделки купли-продажи.
  2. Оформить соглашение задатка с покупателем.Покупатель обязуется выдать продавцу размер задатка, равняющегося задолженности по ипотеке. В целях обеспечения безопасности покупателя, соглашение задатка оформляется у нотариуса. В документе указывается, что продавец обязан передать покупателю недвижимость после снятия с нее обременения в Регистрационной паллете (УМФС). В договоре нужно указать:
    • Размер сделки и последовательность расчетов.Последовательность расчетов следующая – цену продажи квартиры разделяют на две части, размер одной из них равен задолженности продавца перед банковским учреждением, а другую получает продавец после совершения сделки. Деньги желательно положить в банковскую ячейку банка, который выдал продавцу кредит. До момента заключения сделки получить средства может лишь покупатель. После подписания документа о купле-продаже и получения покупателем документа собственности на жилье, доступ к одному сейфу получает продавец, а к другому (где хранятся деньги по ипотеке) – банк.
    • Период, в который продавец должен продать квартиру.
    • Период, в который банком должно быть снято обременение с жилья.
  3. Обеим участникам (покупателю и продавцу) следует подойти в банк с намерением погасить задолженность.Банк должен выдать закладную на жилье и справку о выплате долга.
  4. Снять с жилья обременение. Для этого нужно подойти в Регистрационную палату с банковским сотрудником и написать заявление о завершении ипотеки. Для снятия обременения потребуются такие документы:
    • Паспорт владельца;
    • Заявление с просьбой снять с жилья обременение;
    • Свидетельство о госрегистрации права собственности;
    • Закладная на жилье;
    • Справку о выплате долга.
  5. После подтверждения снятия ипотеки на обратной стороне свидетельства поставят отметку о снятии обременения.
  6. После снятия обременения составить договор купли-продажи с покупателем и зафиксировать сделку в УМФС. При заключении договора нужно предоставить сотруднику учреждения весь указанный перечень документов, который находиться здесь.

Если у собственника возникло желание увеличить площадь жилья, то можно отдать банку квартиру, по которой кредит еще не выплачен полностью, и оформить ипотеку на большую квартиру.

Если владелец не допускал просрочек по выплатам, то банк может дать согласие на такой обмен, хотя это происходит редко. Если в изменение кредита отказано, то можно на данную квартиру подыскать покупателя, который погасит остаток банковской задолженности.

Способ 2. Если покупатель сам с ипотекой

В настоящее время немало людей приобретает жилье в ипотеку, поэтому существует шанс того, что кому-то может понадобиться и квартира, имеющая такое обременение. Невзирая на то, что может показаться, будто продать квартиру, пребывающую в ипотеке, невозможно, существует шанс совершить данную сделку, хотя процесс будет нелегким.

У покупателя нужно обязательно узнать, сколько у него личных средств, а сколько предоставляются банком. С покупателем стоит иметь дело, если его личных средств достаточно на выплату долга продавца в банке.

Если найден покупатель, следует:

  1. Уведомить банк о намерении продать жилье и погасить задолженность досрочно.
  2. Оформить соглашение задатка между покупателем и продавцом и заверить его нотариально.Размер задатка должен равняться сумме задолженности перед банком, и он вносится в цену квартиры. В составляемом договоре нужно указать, что приобретает покупатель жилье через ипотеку, оформленную в определенном банке.
  3. В банковском учреждении покупатель выплачивает задолженность по ипотечному кредиту. Банк после выплаты возвращает закладную на жилье и выдает справку о погашении ипотечного долга.
  4. Обратиться продавцу совместно с представителем банка в Регистрационную палату (УМФС) и снять обременение с заложенного жилья, написав соответствующее заявление.
  5. Получить печать в документе о правах собственности продавца об снятии обременения.
  6. Подготовить пакет документов для банковского учреждения покупателя:
    • Выписку на квартиру из ЕГРП, подтверждающую, что обременения нет. Инструкция по получению выписки указана в отдельной статье.
    • Справку о неимении долгов по коммунальным услугам из ТСЖ или домоуправления.
    • Документ со сведениями из домовой книги, подтверждающую, что в жилплощади никто не прописан.Вначале нужно выписаться из квартиры. Для этого всем зарегистрированным в ней лицам нужно подойти в паспортный отдел, составить заявление и отдать сотруднику паспорта. Приблизительно спустя неделю можно забрать паспорт и справку.

      После выписки всех жильцов из квартиры можно получить сведения из домовой книги, подтверждающие, что в ней никто не зарегистрирован. Как это сделать, написано в этой статье.

    • Документ оценивания квартиры, полученную в лицензированной компании.Обычно банки предоставляют список компаний, с которыми они сотрудничают. Стоимость проведения оценки составляет от 3,5 тыс. рублей, срок выдачи бумаги – 3 дня. Обычно за это платит покупатель, поскольку данный документ нужен его банку для открытия ипотеки.
  7. Подать в банк все вышеуказанные документы и дождаться одобрения сделки.
  8. Получив одобрение, зарегистрировать договор купли-продажи в Регистрационной палате.

Способ 3. Продаем с помощью банка

Принцип продажи идентичен, что и в случае первого варианта. Главное отличие заключается в том, что поиском покупателя на квартиру под залогом станет заниматься банк, а не продавец.

Банку важно возвратить собственные деньги, поэтому он не станет искать предложение, более выгодное для продавца.

Порядок действий:

  1. Подойти в банк и выявить желание погасить задолженность до окончания срока и продать жилье.
  2. Подождать, пока банк будет заниматься поиском покупателя.
  3. Подписать предварительное соглашение с покупателем, составленное банком, и заверить его нотариально.
  4. Для проведения расчетов банк самостоятельно предоставляет депозитную ячейку.
  5. Согласно достигнутому соглашению, покупатель переводит деньги в ячейку соответственно стоимости квартиры (в двух частях, как указано выше).
  6. В Регистрационной палате оформляется договор купли-продажи между покупателем и продавцом, и продавец получает доступ к сейфу.

Сколько может стоить ипотечная квартира на рынке

Обычно квартиру, пребывающую в ипотеке, отдают по цене, которая меньше рыночной не больше чем на 10%. В любом случае, продавец теряет некоторую сумму. Но при желании, если подыскивать покупателя своими силами, можно найти человека, который будет согласен купить квартиры по полной стоимости, несмотря на наличие обременения.

Adm-totma.ru
Добавить комментарий