Как проверить квартиру перед покупкой в России?

Добрый день, уважаемые посетители сайта ! Предлагается к рассмотрению тема проверки юридической чистоты приобретаемой на вторичном рынке недвижимости. Ранее уже объяснялось на конкретных примерах, как важно убедиться, что вы покупаете квартиру именно у собственника, а не у подставного лица.

Были приведены различные примеры из судебной практики, которые показывают, что остаться без квартиры, купленной без детальной проверки, проще простого.

Далее речь пойдет о таком важном этапе, как встреча с собственником. Всякие представители, посредники и прочие родственники должны вызывать у Вас трехсотпроцентное подозрение.

Встретиться с настоящим собственником – обязательно, причем необходимо это сделать до передачи аванса, задатка или иных форм, которые только не придумывают наши посредники, чтобы получить от вас хоть какую-то предварительную денежную сумму.

Встреча с настоящим собственником зачастую необходима в тех случаях, когда недвижимость нам продают по доверенности, либо показывает нам квартиру совсем другой человек и сразу же требует внесения задатка, даже не представляя нам собственника и не давая возможности с ним поговорить.

Для чего же, все-таки, необходимо встречаться с настоящим собственником:

  • Во-первых, необходимо выяснить накопившиеся вопросы напрямую у продавца. Далее эти вопросы будут озвучены, их можно переписать, это будет Вам «в плюс»;
  • Во-вторых, необходимо проверить личность продавца. Встречаются случаи, когда квартиру продает совсем другое лицо, даже не похожее по паспорту на себя;
  • И, конечно, третий момент отсюда – проверить паспорт. Как его проверять, какими способами его подделывают, также будет указано далее;
  • Если квартиру вам предлагают купить по доверенности, встреча с настоящим собственником вам необходима для того, чтобы попытаться его убедить продать напрямую. Все-таки, доверенность – это всегда риск;
  • В-пятых, конечно, нужно проверить дееспособность собственника: входит ли он в так называемую «группу риска». «Группа риска» — это люди, употребляющие алкоголь, ограниченно дееспособные и так далее. То есть необходимо проверить адекватность человека, чтобы впоследствии не сказали, что он был недееспособным или был ограниченно дееспособным, и поэтому не мог проводить сделку либо выдавать какую-то доверенность.

Далее необходимо рассмотреть те вопросы, которые необходимо задать настоящему собственнику, чтобы выявить те или иные «подводные камни», чтобы уточнить те вопросы, которые накопились после просмотра документа.

  • Первый вопрос: «А кто еще является собственником квартиры либо недвижимости, которую вы будете покупать?». Задаем этот вопрос, даже если будет указан один собственник. Вы поймете, когда на этот вопрос вам ответят: «А откуда вы узнали про мою жену (или про моего мужа)?». Такой вопрос лучше задать, он из разряда «выявить скрытые вещи»;
  • Второй вопрос задаем: «Есть ли несовершеннолетние дети?». Конечно, для нас этот вопрос очень актуален, потому что на сторону детей встанут большинство судов, если их права при купле-продаже квартиры были нарушены;
  • Третий вопрос: «А у кого квартира покупалась?». Квартира точно так же могла покупаться у семьи с несовершеннолетними детьми. Необходимо будет проверить, не были ли нарушены их права. Квартира могла приобретаться у посредника по доверенности, что сразу будет относить данную недвижимость к рисковым объектам;
  • Четвертый вопрос: «Находится ли собственник в браке? Находился ли он раньше в браке? Приобреталась ли квартира в браке? Согласен ли супруг на продажу квартиры?». В дальнейшем, потребуется нотариальное согласие супруга;
  • Пятый вопрос: «Кто прописан в квартире? Когда покупал собственник, был ли кто-то тогда прописан в квартире?». Вы уточняйте эти вопросы потому, что уже после того, как внесете задаток, вам предоставят полный перечень документов со всякими справками. И вот тогда вы состыкуете всю информацию, которая у вас была, и увидите, отличаются ли слова собственника с теми документами, которые вам представили;
  • Следующий вопрос: «Нет ли каких-либо скрытых дефектов, делали ли перепланировку?». Скрытые дефекты – это, например, грибок, плесень на стенах, которые когда-то замазывали или замазали перед продажей. Не факт, конечно, что вам ответят, но люди бывают разные, разговорчивые, особенно если вы этот вопрос будете задавать ближе к концу. Про перепланировку точно так же спрашивайте, потому что, в противном случае, вы можете понести расходы по оплате штрафов и т. д. за незаконную перепланировку. А если из-за этой перепланировки будет еще нарушена конструкция здания и, не дай Бог, что-то обрушится, ответственность можно понести вплоть до уголовной;
  • И, конечно же, необходимо спросить: «А кто соседи собственника? Кто соседи в этой квартире?». Если собственник отвечает на ваш вопрос в каком-то другом месте, не при показе квартиры, то такой вопрос позволит выяснить, а знает ли на самом деле этот собственник своих соседей? Если он объясняет тем, что он там и не жил никогда, после покупки она просто стояла или сдавалась в аренду, тогда это все объясняет. А вот если он вам начинает врать, то у вас, конечно же, это должно вызывать подозрение. И подозрение будет вызывать сама личность собственника, потому что это может оказаться подставное лицо. Кроме того, вопрос о соседях важен потому, что неприятно впоследствии будет узнать, что ваши соседи — не совсем благополучные люди.

Если вы считаете, что перечисленный перечень вопросов является исчерпывающим и полным, то это не так. Это лишь минимальный перечень вопросов, которые обычно задают собственникам.

Если вы задавали какие-то вопросы и услышали на них очень интересные, своеобразные ответы или ответы, которые поспособствовали вам заподозрить что-то неладное, обязательно напишите об этом в комментариях.

А теперь давайте научимся проверять паспорт. Паспорт проверяем у настоящего собственника, а также у того лица, которому доверяют куплю-продажу, если вы, все-таки, решились купить по доверенности.

Для того чтобы его проверить (это поверхностная, не экспертная проверка), вам необходимо подержать свой паспорт в руках и обратить внимание на те моменты, которые сейчас будут обозначены.

Итак, на что обращаем внимание:

  • Фотография. Она должна быть похожа на оригинал или хотя бы напоминать оригинал чем-то. Если человек, который представляется собственником, отличается от фотографии в паспорте, то вы видите совершенно другого человека;
  • Второй момент: обращаем внимание на фамилию, имя и отчество, дату и место рождения, серию и номер паспорта, где и когда выдан: все эти реквизиты должны совпадать с данными, указанными в договоре, на основании которого собственник покупал квартиру, а также с данными, указанными в доверенности;
  • Третий момент: паспорт не должен быть просрочен. Перед окончанием паспорта, то есть перед обложкой, есть целый перечень возрастов, когда паспорт меняется. К примеру, 20 и 45 лет;
  • Далее проверяем номера страниц: они должны идти по порядку. Серия и номер паспорта должны быть одинаковыми на всех страницах. Если они не одинаковые, то страницы вставлены из другого паспорта;
  • Еще один момент: в паспорте не должно быть никаких опечаток, никаких несостыковок, подчисток либо других исправлений.

Как, все-таки, еще можно заподозрить, что паспорт поддельный либо вам представили некий иной документ, но никак не паспорт?

Во-первых, меняют фото. Его часто наклеивают сверху и ламинируют еще раз.

Поэтому внимательно смотрим место вклейки: достаточно страницу поставить ребром и посмотреть, и можно увидеть, что толщина отличается от обычной – гораздо толще будет или вообще увидеть вклейку фотографии. Во-вторых, зачастую меняют страницу с фотографией.

Как это можно определить:

  • Страницы паспорта не должны отличаться по оттенкам, каким-то формам, номерам. По оттенкам – это значит, что страница из паспорта может быть светлее или темнее, и наоборот. По формам, она может выступать за форму остального паспорта и быть чуть больше. По номеру и серии понятно: если страницы отличаются по номеру и серии, то они из разных паспортов;
  • Посмотрите эти все моменты в своем паспорте, и вам будет гораздо более удобно смотреть чужой паспорт, и сделать вот такую первичную проверку.

Следует вспомнить основные этапы, которые были пройдены, проверяя приобретаемую недвижимость на «чистоту»:

  • Анализ и звонок продавцу;
  • Выезд на объект. При выезде на объект, следует запросить и получить те документы, которые есть на руках у посредника или у риэлтора, либо у самого собственника, если нам доведется его увидеть;
  • Анализируем полученные документы и формируем для себя вопросы, которые необходимо будет задать собственнику;
  • Встречаемся непосредственно с самим собственником.

Все эти четыре этапа делаются до момента внесения задатка и аванса. И, конечно же, когда вы передаете деньги в качестве задатка и аванса, оформляйте все это в письменной форме не с посредником, а с настоящим собственником.

Собственники не дают доверенности на получение денег в качестве аванса или задатка по договору. После внесения задатка или аванса, уже настоящий собственник начинает собирать весь пакет документов.

Adm-totma.ru
Добавить комментарий