Как проверить чистоту квартиры при покупке на вторичном рынке?

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых – возможность оспаривания права на квартиру.

Поводом для такого спора могут быть:

  • Конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
  • Признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке по причине преклонного возраста или душевных расстройств, алкоголизма или наркомании;
  • Возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
  • Появление безвестно отсутствующего лица, которое ранее было прописано в квартире;
  • Выписка из квартиры без согласия органов опеки и попечительства несовершеннолетних детей, которые прописаны в данной квартире.

Чтобы не допустить возникновения этих рисков, либо минимизировать их, необходимо изучить следующие документы:

  • Документы продавца – паспорт (гражданство РФ или иное), справка из неврологического и наркологического диспансера относительно его дееспособности (выдается в ПНД лично гражданину в день обращения);
  • Документы, которые удостоверяют право собственности на квартиру и полномочия представителя:
  • С 15.07.2016 г. государственная регистрация возникновения и перехода права на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРП, выданной Росреестром. До 15.07.2016 г. госрегистрация возникновения и перехода права на квартиру удостоверялась свидетельством о госрегистрации;
  • Правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, по которому ранее приобреталась квартира; договор обмена; договор дарения; договор ренты; договор передачи квартиры в собственность (приватизация); свидетельство о праве на наследство;
  • Нотариальная доверенность (обязательно подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент, поэтому чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, который выдал эту доверенность, о ее действительности;
  • Нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры – если квартира приобреталась в период брака, поскольку в таком случае, это совместно нажитое имущество супругов;
  • Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний со стороны третьих лиц:
  • Выписка из домовой книги – выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению с предоставлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС). В выписке содержатся, сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
  • Расширенная выписка из домовой книги – выдается в ЕИРЦ либо в управляющей компании, которая обслуживает многоквартирный дом. Срок выдачи необходимо уточнять в конкретной организации. Как правило, это 1-3 дня. Данный документ содержит сведения обо всех лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в квартире, а также даты и основания снятия их с регистрационного учета;
  • Выписка из ЕГРП обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Она выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем 5 рабочих дней с момента обращения. Важно, чтобы выписка из ЕГРП была актуальна: через несколько дней, она может устареть (квартиру в это время могут продать. В случае оформления сделки через нотариуса, выписка может быть получена им бесплатно в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после направления соответствующего запроса. Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры;
  • Если есть какие-либо факты, вызывающие сомнение (частые продажи, продажи по доверенности, временные выписки из квартиры и т.д.), следует обратить внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности по признанию сделки недействительной составляет 1 или 3 года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной.

При наличии судебных споров, следует дождаться их окончания и получить на руки решение суда, которое вступило в законную силу.

Если сведения о квартире в ЕГРП отсутствуют, после приватизации с квартирой никаких сделок не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с объектами недвижимости вносятся в ЕГРП с 31.01.1998 г., а сведения о сделках до этой даты можно получить либо в местной администрации, либо в БТИ, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на БТИ.

В данном случае, при продаже квартиры, в ЕГРП сначала вносятся сведения о квартире, а затем регистрируется переход права собственности к покупателю.

Бесплатно и быстро сведения о квартире можно получить на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line».

Указанный вариант покупки квартиры является наиболее предпочтительным и безопасным, однако, и в этом случае следует обращать особое внимание на непрописанных в квартире жильцов, особенно несовершеннолетних, престарелых, отбывающих сроки лишения свободы и безвестно отсутствующих.

Adm-totma.ru
Добавить комментарий