Как купить квартиру в ипотеку?

Приобретение недвижимости в ипотеку – серьезный шаг, который требует предварительного изучения всех нюансов, а также порядка действий. Потому что процедура покупки квартиры, в данном случае, намного сложнее оформления потребительского кредита. Необходимо проводить оценку объекта и его страхование, выбирать продавца, который согласится работать с ипотекой.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Выбор квартиры

В случае, когда покупка недвижимости будет производиться в ипотеку, нужно заблаговременно выбрать квартиру. Желающим приобрести жилье в строящемся доме, на этот пункт следует обратить особое внимание.

Как правило, риски в этом случае высоки у всех участников процесса: застройщика, банка и инвесторов. На начальной стадии строительства многоквартирного дома или жилого комплекса с компанией, возводящей здание, сотрудничает очень мало кредитных организаций (одна – две). Причины: минимальные цены, максимальный риск и существенно ограниченный выбор ипотечных программ.

Банки неохотно сотрудничают в плане кредитования покупки участков земли в поселках, расположенных за городской чертой. Это связано с нестабильностью рынка этих объектов, а также их ликвидностью. Последняя находится в тесной связи с успехами строительной компании по развитию инфраструктуры в конкретном поселке.

Ипотечные программы для загородной недвижимости предлагают лишь крупные финансовые организации. Однако цели получения заемных средств здесь две: приобретение земельного участка и возведение дома.

Срок, в течение которого будет вестись строительство, заранее оговорен, а процентная ставка за этот период будет на полтора-два процента выше обычной.

Приобретение жилья на вторичном рынке требует заблаговременного подбора вариантов, чтобы определиться с суммой ипотечного кредита.

Подбор программы ипотечного кредитования

После выбора квартиры, удовлетворяющей вашим запросам, стоит определиться с кредитной организацией по 2 критериям:

  • Готовы ли вы пойти на условия банка? Вряд ли получится найти предложение, выгодно отличающееся от других. Если банк предлагает низкую процентную ставку, то придется переплатить за дополнительную страховку и комиссии за разные действия (от рассмотрения заявления до перевода денег). Действительно значащая для заемщика информация – максимальная сумма, которую готов вам одобрить банк, и необходимый первоначальный платеж;
  • Удовлетворяете ли вы их требованиям? Гражданам, которые не могут документально подтвердить уровень своих доходов и представить иные необходимые справки из большого списка, но обладают средствами на серьезный первоначальный взнос (до половины стоимости), стоит рассмотреть предложения банков, выдающих ипотеку «по 2-м документам». Процентная ставка по подобным предложениям будет примерно на пол процента выше.

Подготовка бумаг и составление заявления на выдачу ипотеки

Для этого необходимо посетить кредитное учреждение. Желательно сразу несколько, поскольку есть вероятность, что где-то могут отказать. Во время разговора со специалистом банка, обязательно узнайте все подробности кредитования. Если будет возможность, возьмите типовой договор по подходящей ипотечной программе.

Дома его следует тщательно изучить и отыскать ответы на главные вопросы:

  • Какие комиссии берет банк за обслуживание кредита и другие услуги (в т. ч. дополнительные);
  • Сколько страховок потребуется оформить и последствия отказа от всех, кроме одной (которую требует закон);
  • Можно ли погасить долг досрочно и есть ли за это какие-либо санкции;
  • Какой существует срок просрочки по платежам, по истечении которого начнется процедура изъятия залоговой недвижимости.

Перечень бумаг, необходимых для оформления ипотечного кредита, у всех банков разнится. Понадобится представить справку о заработной плате и составе семьи. Их не потребуют лишь в случае оформления упрощенных программ «по 2 документам».

Срок рассмотрения банком заявления о выдаче кредита может быть разным: при оформлении займа «по 2 документам», он составляет 2-3 дня, а ипотечного – до 1 месяца.

Выбор квартиры и получение одобрения у банка

После того как один из банков одобрил поданную заявку на ипотеку, можно начинать выбор объекта недвижимости. Если порядок действий строго выполнялся и заявления подавались лишь в те кредитные учреждения, которые работают с застройщиком выбранного дома, то с выбором квартиры проблем не будет.

Ситуация с жильем на вторичном рынке несколько сложнее. В этом случае, важно убедиться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости.

Наследственные споры, разводы, прописанные дети до 18 лет и граждане, проходящие срочную службу – это только часть причин для отклонения жилого помещения. Не стоит расстраиваться, потому что банк защищает и ваши интересы: сомнительная история квартиры может вылиться в гражданские иски, оспаривающие ваше право не недвижимость.

После подбора жилья, нужно провести ее оценку. Работу должен выполнять специалист с лицензией, которого назначит банк. Результат оценки повлияет на сумму, которую банк одобрит для покупки указанного объекта недвижимости.

Подписание кредитного договора

Если стороны согласны с объектом недвижимости и оценкой, они переходят к заключению договора. Заемщик может получить необходимую сумму для приобретения недвижимости.

Сделка купли-продажи осуществляется в Кадастровой палате, которая оформляет прекращение прав на квартиру у продавца и возникновение его у покупателя.

После завершения регистрационных действий, которые продлятся до полумесяца, новый владелец получит свидетельство о собственности на квартиру. После этого предстоит выполнить одно из условий кредитного договора – передать приобретенную недвижимость в залог.

Страхование квартиры

Перед подписанием договора об ипотечном кредитовании гражданин обязан выполнить одно условие (предусмотренное действующим законодательством): оформить страховку на квартиру от возможной утраты или повреждения.

Есть вероятность, что кредитная организация предложит подписать и иные страховые договора (жизнь, право собственности или риск невыплаты ипотеки). В данном случае у клиента есть три пути:

  • Подписать все предложенные страховые договора;
  • Согласиться на ипотеку с повышенной процентной ставкой (как правило, при отказе от необязательных страховок, со стороны банка ставится такое условие);
  • Пойти в другую кредитную организацию.

Выбор варианта действий остается за клиентом. Для принятия верного решения, стоит сравнить сумму страховых платежей и прибавку процентной ставки в денежном эквиваленте.

В банк необходимо предъявить договор страхования квартиры, оформить закладную и ипотечный кредит. Последняя бумага подлежит обязательной регистрации в Россреестре. На руки гражданин в этой организации получит не свидетельство о праве собственности, а экземпляр ипотечного договора с внесенной информацией о совершенных регистрационных мероприятиях, заверенных печатью.

С этого момента в ЕГРП внесены данные о том, что квартира находится в залоге у банка. Без его одобрения, гражданин не сможет распоряжаться указанным объектом недвижимости. Закладная будет храниться в банке, который получает возможность перепродать право требования возврата займа. На кредитные отношения эта ценная бумага не повлияет.

Покупка квартиры в ипотеку: риски

Приобретение недвижимости – ответственный шаг. Сделка может сорваться в любой момент по разным обстоятельствам: изменились планы продавца или в пакете документов не хватает какой-то бумаги.

При покупке жилья в кредит, клиент рискует в 2 раза больше. Главным образом из-за того, что все карты находятся в руках у банка. Чего стоит опасаться человеку, оформляющему договор ипотечного кредитования?

Первый риск: растущие цены

В Москве основная часть жилья приобретается при помощи ипотеки. Первоначальный взнос производится из средств, вырученных от продажи имеющейся недвижимости. В некоторых случаях, она также передается в залог.

Сложность сделки заключается в том, что покупатель не сможет:

  • Совершить ее своими силами;
  • Подобрать ипотечную программу;
  • Адекватно оценить имеющиеся возможности.

При самостоятельном поиске решения, граждане рискуют потерять время из-за регулярных отказов в кредите. За это время цены на рынке недвижимости могут подскочить, поэтому полученной суммы будет не достаточно для покупки выбранной квартиры.

Специалисты по ипотечному кредитованию говорят, что самая распространенная сделка – приобретение еще одной комнаты. Иными словами, происходит обмен двухкомнатной квартиры на трехкомнатную. Для столицы сумма классической ипотеки составляет 100 тыс. долларов.

Если отталкиваться от среднерыночных цен на недвижимость в Москве, то за указанную сумму можно приобрести дополнительные 16 м2. Существует вероятность того, что во время решения вопроса о выдаче ипотеки, недвижимость вырастет в цене и средств на ее покупку не хватит.

Чтобы избежать подобных проблем, сначала стоит выбрать банк и программу кредитования, а после этого выбирать квартиру. Помочь в этом может ипотечный брокер.

Второй риск: риэлторы и брокеры

Ипотечный брокер предоставляет информацию о разных кредитных линиях и программах в различных банках. Нельзя забывать о том, что указанный специалист практически не владеет данными о ситуации на рынке недвижимости, а занимается только финансовой частью вопроса. Другими словами, он не владеет тонкостями риэлторской работы, проверки квартир на чистоту с юридической точки зрения, а также оценки.

Это грозит клиенту тем, что купить выбранную квартиру не удастся, а банк не возьмет имеющееся жилое помещение в залог из-за выявленных проблем. Упущенное время может обернуться очередным ростом цен на рынке недвижимости.

Чтобы избежать описанных проблем, после расчета суммы и срока кредитования в работу с брокером должен подключиться риэлтор. Совместная работа указанных экспертов поможет сократить временные издержки на одобрение кредита, получение денег и совершение сделки купли-продажи.

На растущем рынке, как правило, стоимость квартиры, приобретаемой в ипотеку, будет завышена на величину от 5 до 10%, лучше приобретать жилье в кредит во время летнего затишья, когда рынок стабилен.

Третий риск: сложности регистрации

Сделка регистрируется в следующей последовательности:

  • Заключается кредитный договор;
  • Подписывается бумага о купле-продаже;
  • Оформляется ипотечный договор;
  • Составляется закладная;
  • Открывается счет на имя покупателя;
  • Банк перечисляет на него сумму кредита;
  • В указанные сроки осуществляется перевод средств с этого счета продавцу;
  • Ипотечный договор и бумага о совершенной сделке подлежат государственной регистрации.

Свидетельство о праве собственности оформляется в течение месяца. Нередко регистрационная палата затягивает процесс по причине отсутствующих ксерокопий или опечаток.

В случае задержки, необходимо немедленно оповестить об этом банк. Не лишним будет попросить у регистраторов справку, подтверждающую работу с бумагами. На основании этого документа, между заемщиком и банком составляется новое соглашение, которое подтверждает существование договоренности. В случае, когда клиент не сообщит о вынужденной задержке банку, сделка может быть признана ничтожной.

Четвертый риск: падение цен на рынке недвижимости

При снижении цен на квартиры, заемщик обязан выплачивать долг в прежнем объеме. Сингапурский кризис конца 1990-х годов стал ярким примером подобной ситуации. Безусловно, вероятность этого события в Российской Федерации мала, однако, уроки дефолта, случившегося в 1998 г. нельзя забывать (в тот год рыночная стоимость жилья упала практически в 3 раза).

Еще один риск – изменения на валютном рынке. Кредитные учреждения не смогут вечно терпеть падающий доллар и найдут способ повысить процентную ставку на валютные займы.

Специалисты говорят, что честным и пунктуальным «ипотечникам» переживать не стоит. Безусловно, заемщикам придется производить погашение долга согласно договору, а резкое падение цен на квартиры будет не в их пользу. Однако стоимость недвижимости в ближайшем будущем вырастет.

С годами жилая недвижимость становится только дороже, что играет на руку «ипотечникам». Резкое изменение курса валют сделает платежи по договору убыточными. В этом случае, стоит рассмотреть варианты перекредитования.

Adm-totma.ru
Добавить комментарий